采購需求

本項目最高限價￥364,196.00元（大寫：叁拾陸萬肆仟壹佰玖拾陸元整）。

一、項目概況：******辦事處地址位于沈陽市皇姑區昆山西路119-1號，占地面積1487平方米，建筑面積5200平方米，物業服務（含前院和樓東西兩側）面積約為5820平方米。

二、項目名稱：******辦事處物業服務。

三、服務期限：自(zi)合同簽訂之(zhi)日起一年。

四、服務地點：******辦事處。

五、付款方式及條件：物業服(fu)務(wu)(wu)(wu)費按月(yue)支付(fu)，每月(yue)10日前支付(fu)上(shang)一個(ge)月(yue)的(de)物業服(fu)務(wu)(wu)(wu)費，每次(ci)支付(fu)年(nian)物業服(fu)務(wu)(wu)(wu)費的(de)1/12（核(he)增減人員增減費用）。

六、驗收：

（1）驗收標準：合格。

（2）驗(yan)收(shou)程序：由采購(gou)人(ren)進行驗(yan)收(shou)。

（3）驗收(shou)報告：由采購人出具。

七、服務要求：

（一）物業管理的基本要求

1.管理規范有(you)序，服務周到(dao)熱情。

2.衛(wei)(wei)生(sheng)(sheng)潔凈、物品整(zheng)潔，在保證早、中(zhong)、晚打掃衛(wei)(wei)生(sheng)(sheng)秩序的前提下，發現衛(wei)(wei)生(sheng)(sheng)死(si)角及(ji)時(shi)清(qing)理。

3.巡查到位，確保安全(quan)無事故。

4.發現閑雜人員，應及(ji)時勸離，對不法行為進行防備。

5.設施(shi)日常維(wei)修保養良好。

6.統(tong)一制服著(zhu)裝，采(cai)用先進的安保設備。

7.能(neng)圓滿完成各(ge)項臨時性工作。

（二）物業委托管理事項范圍、人數、人員要求及管理要求（共計9人）

1.人員具體要求如下：

項目經(jing)理1人(ren)(ren)，綜合服務1人(ren)(ren)；樓(lou)內外清(qing)理保潔工作4人(ren)(ren)；日常維修1人(ren)(ren)；秩序維護員1人(ren)(ren)，更夫1人(ren)(ren)。

2.項目管理及綜合服務

（1）人數：2人（其中：項目(mu)經(jing)理1人、綜合服務1人）

（2）職責范圍：

負責與******街道會議工作及采購人交辦的其他工作。

（3）人員要求：

項目經理(li)：男(nan)女不限，身體健康，持健康證(zheng)上崗，責任(ren)心強，五官端正，氣質端莊，50周歲以(yi)下（投標文件(jian)需提(ti)供身份證(zheng)復印件(jian)加蓋(gai)公章，未提(ti)供的視為投標無(wu)效），大專及以(yi)上學歷，精通物業組織管(guan)理(li)，有較(jiao)強的溝通協調及應(ying)對突發事件(jian)能(neng)力，具(ju)有相(xiang)關(guan)工(gong)作經驗。

綜合(he)服務：男女(nv)不限，高中(zhong)及以上(shang)學歷(li)，45周歲以下(xia)（投標(biao)文件中(zhong)提(ti)供(gong)身份證(zheng)(zheng)復(fu)印件加(jia)蓋公(gong)章，未提(ti)供(gong)的視為投標(biao)無效），五官(guan)端正(zheng)，性格外向(xiang)具(ju)有(you)較(jiao)強的語言(yan)表達能(neng)力(li)，了解會務接待流程(cheng)，接受(shou)過會務接待專業培訓，具(ju)有(you)會務接待經(jing)歷(li)。能(neng)夠熟練(lian)使用采購人(ren)各項會議設(she)備，并能(neng)熟練(lian)操作計算機，持有(you)相關(guan)崗(gang)位(wei)證(zheng)(zheng)書(shu)（上(shang)崗(gang)前核驗相關(guan)證(zheng)(zheng)明材料）。

（4）管理標準：

項目(mu)經(jing)理(li)管理(li)標準(zhun)：

1）使用文(wen)明用語(yu)熱情接待及疏導來(lai)訪客人。

2）維(wei)護采購人利益(yi)和(he)形象，遵守采購人各項規章制度。頭(tou)發要(yao)整潔(jie)，不(bu)留奇異的發型，不(bu)戴夸張(zhang)的頭(tou)飾。上班應(ying)化淡妝，不(bu)得濃抹(mo)(mo)脂粉、不(bu)涂有色指(zhi)甲油(you)、不(bu)抹(mo)(mo)濃香水(shui)。

3）注意個人衛(wei)生，上班前不許吃(chi)帶有異味(wei)（姜(jiang)蔥(cong)蒜味(wei)）的食品，不得(de)飲(yin)酒，飯后(hou)要漱口。不得(de)隨(sui)地(di)吐痰(tan)，亂丟雜物。

4）上(shang)班時間應(ying)保(bao)證室內安靜，不大聲(sheng)喧嘩、打鬧、吹口哨、唱(chang)小調、看報紙、干私活、化妝等(deng)；不得(de)敲桌椅或玩弄其他物品。要做到說話輕(qing)(qing)、走(zou)路輕(qing)(qing)、操作動作輕(qing)(qing)，保(bao)持工(gong)作時的(de)良好氣氛(fen)。

5）物(wu)業管理員工統一著裝，佩戴明(ming)顯標志。工作規范，作風嚴(yan)(yan)謹(jin)，文明(ming)服務(wu)，嚴(yan)(yan)格考(kao)勤。

6）采購人對物業公(gong)司的(de)總體滿意率(lv)達到(dao)95%以(yi)上。

會服管理標準：

1）會(hui)前(qian)要認真看清會(hui)議(yi)使用通知單，會(hui)議(yi)前(qian)一(yi)天(tian)與采購人溝通。

2）會場(chang)布(bu)置根(gen)據要求(qiu)進行場(chang)地(di)擺(bai)臺(tai)，鋪設臺(tai)布(bu)要求(qiu)干凈、平整，擺(bai)放的物品要橫(heng)齊豎直，規范(fan)合(he)理。

3）提前十分鐘把(ba)茶泡好，牢記三(san)輕（說(shuo)話輕、走路(lu)輕、操作輕），一快（服(fu)務快）禮(li)貌服(fu)務，盡量在服(fu)務中不影響(xiang)會議。

4）會后進入場地(di)及時(shi)檢查是否(fou)有參會人員(yuan)忘(wang)記(ji)帶走的物品，如果有應及時(shi)上(shang)交并做好(hao)登記(ji)。

5）熟悉會(hui)議室設備的種類、數(shu)量、用途、存放位(wei)置，熟練掌握會(hui)議室設施設備的操作方法。

3.樓內(nei)外(wai)清(qing)理保潔工作

（1）人數：4人。

（2）崗位：保潔(jie)班長1人(ren)，保潔(jie)員(yuan)3人(ren)。

（3）職責范圍(wei)：

******辦公室、樓層、樓道、洗手間、活動******街道院內除雪工作。

（4）人員要求(qiu)：

保(bao)潔班長，女性，年齡45周歲(sui)以下（投標文件中提供身份(fen)證復印件加(jia)蓋公(gong)章(zhang)，未提供的(de)視為投標無效），五官(guan)端(duan)正(zheng)，氣質端(duan)莊，身體健(jian)康，責任心(xin)強，持有(you)相關崗位證書（上崗前核驗(yan)(yan)相關證明(ming)材料），具(ju)有(you)相關管理工作經驗(yan)(yan)，會(hui)使用保(bao)潔設備。

保潔(jie)(jie)員，女性(xing)，年齡55周歲以(yi)下(xia)（投(tou)標文件中提供身份證復印(yin)件加蓋公章，未(wei)提供的視為投(tou)標無效），五(wu)官端正，責任心強，持有相關(guan)崗位證書（上崗前核驗相關(guan)證明(ming)材料），身體(ti)健康，掌(zhang)握保潔(jie)(jie)基本常識(shi)。

（5）管理(li)標準：

1）保(bao)潔設施(shi)完備，并(bing)定期對地面、潔具等(deng)部位進行養(yang)護，確(que)保(bao)表面光(guang)潔，無(wu)污(wu)漬。

2）衛生(sheng)間每天隨(sui)時清理(li)，包(bao)括地(di)面(mian)、墻面(mian)、盆臺、鏡面(mian)、大(da)(da)小(xiao)便池、窗(chuang)臺、水池、水龍頭、棚面(mian)等；每周(zhou)消(xiao)毒一次，保(bao)證衛生(sheng)間清潔，特殊情(qing)況應加(jia)大(da)(da)消(xiao)殺次數。

3）公(gong)共(gong)通道(dao)每天用地拖清掃至少四次；每天用干凈的軟布擦拭電器(qi)開關(guan)、踢腳線；每周對(dui)各(ge)木質門、樓(lou)內玻(bo)璃、樓(lou)道(dao)垃(la)圾桶進行清理擦拭；每月對(dui)地面、木質門進行技術保養處理。

4）本委托項(xiang)目(mu)范圍內所有區域衛生保潔(jie)，實行(xing)標準化清潔(jie)保潔(jie)，有專人監督檢查。

5）無(wu)擅自(zi)占用和(he)堆放(fang)雜物現象，地面無(wu)污跡(ji)、水跡(ji)、痰跡(ji)。

6）樓宇外圍無改變用(yong)途和破壞、踐(jian)踏、占(zhan)用(yong)現象(xiang)，無紙屑、煙頭、石塊等雜(za)物(wu)。

4.日(ri)常(chang)維修工作(zuo)

（1）崗位：日常(chang)維修。

（2）人數：1人。

（3）職責范圍：

1）大樓(lou)電路、設(she)施(shi)、設(she)備(bei)維(wei)護、維(wei)修及日(ri)常保(bao)養工(gong)作。

2）給排(pai)水系(xi)統的(de)監護(hu)運行保養(yang)維(wei)修及節能控制工作。

3）用(yong)水設備維護與管理工作(zuo)。

******消防設備運行監控系統的維護管理工作。

5）庭院、房屋、門(men)窗、桌椅等辦公(gong)樓所(suo)有設(she)施的小型維修工(gong)作(zuo)。

6）日常維修維護。

（4）人員要求：男性(xing)，年(nian)齡50周歲以下(xia)（投標(biao)文件中提供身份證(zheng)復印(yin)件，未(wei)提供的視為投標(biao)無效），持有相關(guan)崗位證(zheng)書（上(shang)崗前核驗(yan)相關(guan)證(zheng)明材料），具有日常維修工(gong)作經(jing)驗(yan)。

（5）管理標(biao)準(zhun)：

1）嚴格執行操(cao)作規程。

2）設備良好，一年(nian)內無重大管理責任事故。

3）制(zhi)定臨時(shi)用電管理措(cuo)施與(yu)停電應(ying)急管理措(cuo)施并(bing)嚴格執行(xing)。

******消防疏散示意圖，照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通。

5）無火(huo)災及安全隱患。

6）設備、閥(fa)門管(guan)道工作(zuo)正常，無跑冒(mao)滴漏。

7）排水系統通暢，無積水、浸泡。

8）遇有(you)事故，維修人員(yuan)在規定時間內(nei)進(jin)行(xing)搶(qiang)修，無大面積跑(pao)水、泛(fan)水、長時間停水現象。

9）制(zhi)定突發事(shi)件應(ying)急處理預案。

******消防監控工作

（1）崗位：秩序維護員1人、更夫1人。

（2）人(ren)數：2人(ren)。

（3）人員要求(qiu)：

******消防設備。秩序維護員需提供保安員證（投標文件中提供保安員證復印件加蓋公章，未提供的視為投標無效）。

（4）職(zhi)責范(fan)圍：

1）負(fu)責辦公(gong)區域24小時(shi)公(gong)共秩序管(guan)理及安全(quan)管(guan)理工作。

2）負(fu)責出入院(yuan)車(che)輛(liang)查驗、登(deng)記、擺放疏導工作，對(dui)院(yuan)內停(ting)車(che)場進行(xing)有序(xu)管理。

3）負責全(quan)天候(hou)門(men)禁管(guan)理和安全(quan)巡查(cha)，糾正違(wei)規行(xing)為，及時排除安全(quan)隱患，維護采購人正常(chang)辦公(gong)秩序(xu)。

4）針對(dui)本項目(mu)的(de)實際情況制定(ding)合理(li)的(de)突發(fa)事件處置預(yu)案，并定(ding)期組織演練。

5）負責采(cai)購(gou)人交辦的(de)其(qi)他工(gong)作。

（5）管(guan)理標準(zhun)：

1）實行24小時值班及巡邏制度，秩序維(wei)護人(ren)員(yuan)熟(shu)悉采購(gou)人(ren)辦公環境，文明執(zhi)勤，訓練(lian)有素(su)，言語規范，認真負(fu)責。

2）結合采購人(ren)辦公樓特點，制定安全防范措施，在接到(dao)(dao)任何(he)部位(wei)報(bao)警后，在5分鐘內(nei)趕到(dao)(dao)現(xian)場。

（三）職責要求

1.遵守采(cai)(cai)購(gou)人(ren)規章制度和(he)(he)保密規定(ding)，維護采(cai)(cai)購(gou)人(ren)的(de)合(he)法權益和(he)(he)形象，不得(de)借采(cai)(cai)購(gou)人(ren)的(de)名義做虛(xu)假和(he)(he)不實(shi)宣傳。

2.根據合同規(gui)定或采購(gou)人要求全面完成委托管(guan)理事(shi)項；不(bu)得將委托管(guan)理事(shi)項轉給第三(san)方。

3.保持同采(cai)購人(ren)管(guan)理職能部門(men)的密切聯系，遇有重大事項要及時報告和反(fan)饋信息(xi)，充分尊重采(cai)購人(ren)的意(yi)見，接(jie)受采(cai)購人(ren)的建議、監督和指導。

4.嚴(yan)格審核錄用本物(wu)業(ye)項目(mu)勞(lao)務(wu)人員(yuan)，保證從業(ye)人員(yuan)具有法律(lv)、法規和行業(ye)規章(zhang)所要求的在(zai)有效(xiao)期內的等級(ji)證書；如調整管理(li)人員(yuan)及技術骨干(gan)，應(ying)事先與采購人協商(shang)，并(bing)將新進人員(yuan)的情(qing)況(kuang)書面向(xiang)采購人通報，經采購人同意后(hou)實施(shi)。

5.及時調整采(cai)購人認為不適合(he)繼續在(zai)采(cai)購人處工作的物(wu)業公(gong)司(si)工作人員(yuan)，采(cai)購人有(you)權利自行(xing)調整物(wu)業公(gong)司(si)工作人員(yuan)的工作崗位。

6.建立從業人(ren)員(yuan)(yuan)考勤制度及崗前(qian)和在崗培訓制度，對從業人(ren)員(yuan)(yuan)的工作(zuo)質量、效率進行(xing)動(dong)態管理和監督。

（四）其他要求

1.要(yao)保證(zheng)物業(ye)人員(yuan)的(de)穩定，不(bu)經采購(gou)人批準(zhun)不(bu)得隨意(yi)更(geng)換。物業(ye)招聘的(de)所有人員(yuan)必須政治可靠，家(jia)庭住址詳細，個人資料齊(qi)全(quan)，留(liu)有備案。

2.專(zhuan)業(ye)技術人員(yuan)要有專(zhuan)業(ye)證書，持證上崗(gang)。

3.中標(biao)單(dan)位必須保障(zhang)其(qi)物業(ye)工作人員人身安全，采(cai)購人不承擔其(qi)責任(ren)。

4.中(zhong)標單(dan)位(wei)簽訂合同后，物業全部(bu)人員必須在(zai)12小時(shi)之(zhi)內到位(wei)，組織(zhi)好(hao)交接工作，保證(zheng)設備運(yun)轉和各項工作不(bu)中(zhong)斷(duan)。

5.投標人的(de)(de)投標報價(jia)為(wei)含稅(shui)價(jia)（以人民幣為(wei)結算單(dan)位），應(ying)(ying)包括(kuo)為(wei)完成(cheng)本項目各項服(fu)(fu)務(wu)可能發生的(de)(de)全部費用及投標人的(de)(de)利(li)潤和應(ying)(ying)繳(jiao)納的(de)(de)稅(shui)金(jin)(jin)等。包括(kuo)但不限于(yu)員工工資(zi)(zi)及社會“五險(xian)”、服(fu)(fu)裝費、管理費、稅(shui)金(jin)(jin)。投標單(dan)位所報價(jia)格中，有關(guan)取費項目應(ying)(ying)符合國(guo)家有關(guan)規定（應(ying)(ying)滿足國(guo)家最新(xin)繳(jiao)費基數），員工工資(zi)(zi)標準應(ying)(ying)滿足國(guo)家最新(xin)工資(zi)(zi)標準要(yao)求，并按(an)照投標人所在地(di)現(xian)行規定的(de)(de)種(zhong)類(lei)，滿足最新(xin)繳(jiao)費基數要(yao)求。

八、服務內容和質量目標：

******消防監控等管理工作。

（二）物(wu)業(ye)服(fu)務企(qi)業(ye)服(fu)務質量目標參照(zhao)（國家物(wu)業(ye)管理考評評比標準）：1.滿意(yi)(yi)率大于(yu)90%。每(mei)兩個月組織一次意(yi)(yi)見(jian)征詢和(he)滿意(yi)(yi)度測評，對采購(gou)人的(de)意(yi)(yi)見(jian)和(he)建議進行調研并認真抓好落(luo)實。

2.投(tou)訴處理(li)率100%（特殊(shu)情況除外(wai)）。加(jia)強內(nei)部管理(li)，強化服務意識，提高員工(gong)素(su)質。建立24小時(shi)值班制(zhi)度，及時(shi)為采購(gou)人排(pai)憂解難，做到投(tou)訴有(you)記錄、處理(li)有(you)結果(guo)，并做好回(hui)訪工(gong)作(zuo)。

3.報修(xiu)處理及時率100%（特殊情況除外），建(jian)立嚴格的(de)制度，要求維(wei)修(xiu)人員(yuan)接到維(wei)修(xiu)單后10分鐘趕到現場，零(ling)修(xiu)和(he)急修(xiu)工作及時完成不過(guo)夜。同時建(jian)立回訪制度，確(que)保(bao)及時和(he)優質地服務。

4.公共設(she)施(shi)(shi)(shi)、設(she)備完(wan)好率(lv)大于98%。確(que)保(bao)設(she)施(shi)(shi)(shi)設(she)備良好，運(yun)行正常，無事故隱患；加(jia)強對設(she)施(shi)(shi)(shi)設(she)備的檢(jian)查，完(wan)善設(she)施(shi)(shi)(shi)設(she)備檢(jian)驗、保(bao)養、檢(jian)修制(zhi)度(du)，落實崗位負責(ze)制(zhi)。

5.專業(ye)(ye)技術(shu)人員(yuan)持證上(shang)崗率100%。加強專業(ye)(ye)技術(shu)人員(yuan)的(de)培訓(xun)考核(he)，定(ding)期(qi)檢(jian)查專業(ye)(ye)技術(shu)人員(yuan)上(shang)崗證。

6.衛生保潔(jie)(jie)率95%。建立嚴格(ge)的考核和巡(xun)檢制度(du)，做(zuo)到垃(la)圾日(ri)產日(ri)清，潔(jie)(jie)凈衛生，空(kong)氣(qi)新(xin)鮮，環境無污染。樓梯(ti)、公(gong)共區每(mei)日(ri)打掃兩遍，保持衛生清潔(jie)(jie)，環境整潔(jie)(jie)美(mei)觀。

7.治安案件(jian)發生(sheng)率零(ling)。無被(bei)偷盜、被(bei)搶劫事件(jian)，年度無重大刑事案件(jian)發生(sheng)，實行(xing)24小時巡邏。

******消防員制度，定期培訓和演習，加強防火知識宣傳，由秩序維護員進行日常巡檢，發現隱患及時處理，確保安全。

9.物業公司承(cheng)擔物業服務人員的健康證體(ti)檢(jian)相關(guan)費用。

九、監督管理和考核辦法：

******辦事處按照機關后勤服務社會化、市場化、規范化的要求，堅持公平、公正、公開的原則，采取平時考核與年終考核相結合的方法，監督和考核物業服務企業的服務質量。

******辦事處具體負責機關后勤服務的引進、監督和管理，指導物業服務企業的服務和考核工作。

******消防監控、服務投訴、滿意度測評等。

（四）具體(ti)(ti)考核(he)(he)辦法(fa)：采取月考核(he)(he)與年終考核(he)(he)相結合的辦法(fa)，實(shi)行量(liang)化打分制。平(ping)時(shi)考核(he)(he)占(zhan)70%，年終考核(he)(he)占(zhan)30%。

1.平時檢(jian)查。按照考核分工(gong)，負責人每日到(dao)各(ge)點巡查至(zhi)少一(yi)到(dao)兩(liang)次(ci)，及時發現和指出(chu)存在的問題，并填好(hao)檢(jian)查記錄表。每周召開一(yi)次(ci)會議，各(ge)點匯報(bao)一(yi)次(ci)檢(jian)查情(qing)況，每周匯總上(shang)報(bao)一(yi)次(ci)，作為周評分依據。

2.月(yue)(yue)考核(he)。考核(he)領導小組(zu)對照考核(he)規則，每月(yue)(yue)對各個服務點進行一次全面考核(he)，并結合平時考核(he)計算(suan)出(chu)月(yue)(yue)考核(he)成(cheng)績。

************辦事處考核領導小組進行綜合考核，最后結合平時考核成績計算得出年終考核分數。

（五(wu)）考核問責

月考(kao)核(he)(he)(he)綜(zong)合(he)(he)(he)得(de)分(fen)在(zai)90分(fen)以上的(de)，服(fu)務費(fei)(fei)按照合(he)(he)(he)同(tong)約(yue)定(ding)金額按時撥(bo)付；月考(kao)核(he)(he)(he)綜(zong)合(he)(he)(he)得(de)分(fen)在(zai)80～90分(fen)之間(jian)(jian)的(de)，服(fu)務費(fei)(fei)扣除(chu)(chu)合(he)(he)(he)同(tong)約(yue)定(ding)金額的(de)5%；月考(kao)核(he)(he)(he)綜(zong)合(he)(he)(he)得(de)分(fen)在(zai)70～80分(fen)之間(jian)(jian)的(de)，服(fu)務費(fei)(fei)扣除(chu)(chu)合(he)(he)(he)同(tong)約(yue)定(ding)金額的(de)10%；月考(kao)核(he)(he)(he)綜(zong)合(he)(he)(he)得(de)分(fen)在(zai)60～70分(fen)之間(jian)(jian)的(de)，服(fu)務費(fei)(fei)扣除(chu)(chu)合(he)(he)(he)同(tong)約(yue)定(ding)金額的(de)15%，并限期1個月內有明顯改善，如限期內無明顯改善跡(ji)象(xiang)，視情況(kuang)提前(qian)解除(chu)(chu)合(he)(he)(he)同(tong)。

******辦事處有權終止物業服務合同。

1.物業(ye)服務(wu)過程中發生(sheng)重大(da)安全生(sheng)產(chan)事故的。

2.違反(fan)合同約定的服務質量標準(zhun)的，年度綜合考評得分低于(yu)70分的。

3.由于管理不(bu)善，造成物業(ye)環境(jing)惡化、設施(shi)設備損壞的(de)，并造成不(bu)良影響(xiang)和經濟損失的(de)。

物業目標管理考核評分標準

評分細則

（綜合評分法適用）