采購需求

本項目最高限價￥364,196.00元（大寫：叁拾陸萬肆仟壹佰玖拾陸元整）。

一、項目概況：******辦事處地址位于沈陽市皇姑區昆山西路119-1號，占地面積1487平方米，建筑面積5200平方米，物業服務（含前院和樓東西兩側）面積約為5820平方米。

二、項目名稱：******辦事處物業服務。

三、服務期限：自(zi)合同簽(qian)訂(ding)之日起一年。

四、服務地點：******辦事處。

五、付款方式及條件：物(wu)業服(fu)務費按月支付，每(mei)月10日(ri)前支付上一個月的物(wu)業服(fu)務費，每(mei)次支付年(nian)物(wu)業服(fu)務費的1/12（核(he)增減人員增減費用）。

六、驗收：

（1）驗收標(biao)準(zhun)：合格。

（2）驗收(shou)程序：由(you)采購人進行驗收(shou)。

（3）驗(yan)收報(bao)告：由采購(gou)人出具。

七、服務要求：

（一）物業管理的基本要求

1.管(guan)理規范有序(xu)，服務周到熱情。

2.衛生(sheng)潔凈、物品整潔，在保證早、中、晚打(da)掃衛生(sheng)秩(zhi)序的(de)前提下，發現衛生(sheng)死(si)角(jiao)及(ji)時清理。

3.巡查到(dao)位，確(que)保安全無事故(gu)。

4.發現閑(xian)雜(za)人員，應及(ji)時勸離，對不法(fa)行為進(jin)行防備。

5.設(she)施日(ri)常(chang)維修(xiu)保(bao)養良(liang)好。

6.統一制服(fu)著裝，采用(yong)先(xian)進的安(an)保設(she)備。

7.能圓滿完成各項臨時(shi)性工作。

（二）物業委托管理事項范圍、人數、人員要求及管理要求（共計9人）

1.人員具體要(yao)求如(ru)下：

項目經理1人(ren)，綜合服務1人(ren)；樓(lou)內外(wai)清理保(bao)潔工作(zuo)4人(ren)；日常維(wei)修(xiu)1人(ren)；秩序(xu)維(wei)護員1人(ren)，更夫1人(ren)。

2.項目管(guan)理及綜合服(fu)務

（1）人數：2人（其中：項目經理(li)1人、綜(zong)合服(fu)務1人）

（2）職責范圍：

負責與******街道會議工作及采購人交辦的其他工作。

（3）人員要求：

項目經理：男(nan)女(nv)不限，身(shen)體(ti)健(jian)康，持健(jian)康證(zheng)上(shang)崗，責任心強(qiang)，五官端正，氣質端莊，50周(zhou)歲以下(xia)（投(tou)標文件需提(ti)供身(shen)份(fen)證(zheng)復印件加(jia)蓋公(gong)章，未提(ti)供的(de)視為投(tou)標無(wu)效(xiao)），大(da)專及(ji)以上(shang)學歷，精通物業組織管理，有較強(qiang)的(de)溝通協(xie)調及(ji)應對突(tu)發事件能力，具有相(xiang)關工作(zuo)經驗。

綜合(he)服務：男女不限，高中及以(yi)上學歷，45周歲(sui)以(yi)下（投標文件(jian)中提供(gong)身份證復印件(jian)加蓋公章，未提供(gong)的視為投標無效），五(wu)官端正(zheng)，性格外向具有(you)(you)較強的語言表達能(neng)力，了解(jie)會務接(jie)待流程(cheng)，接(jie)受過會務接(jie)待專業培訓，具有(you)(you)會務接(jie)待經(jing)歷。能(neng)夠熟(shu)練使用采購人各項會議設備，并能(neng)熟(shu)練操作(zuo)計算機，持有(you)(you)相(xiang)關崗位證書（上崗前核驗相(xiang)關證明(ming)材料）。

（4）管理標準：

項目(mu)經理管理標準：

1）使用(yong)(yong)文明(ming)用(yong)(yong)語熱情接(jie)待及(ji)疏(shu)導來(lai)訪客(ke)人(ren)。

2）維護采(cai)購人利益(yi)和形象，遵守采(cai)購人各項規章制度(du)。頭(tou)發要整(zheng)潔，不(bu)留奇異的發型，不(bu)戴(dai)夸張的頭(tou)飾。上班應(ying)化(hua)淡妝，不(bu)得濃抹脂粉(fen)、不(bu)涂有色指甲油(you)、不(bu)抹濃香(xiang)水。

3）注意個人衛(wei)生，上班前不許(xu)吃帶有異味（姜(jiang)蔥蒜味）的(de)食品，不得(de)飲酒，飯后要(yao)漱口。不得(de)隨地吐痰，亂(luan)丟(diu)雜物。

4）上班時(shi)間(jian)應保(bao)證室內安(an)靜(jing)，不大(da)聲喧嘩、打鬧、吹(chui)口哨、唱(chang)小調、看報紙、干(gan)私活(huo)、化妝等；不得敲(qiao)桌(zhuo)椅或玩(wan)弄(nong)其他物品。要做到說話輕、走(zou)路輕、操作(zuo)動(dong)作(zuo)輕，保(bao)持工作(zuo)時(shi)的良(liang)好氣氛。

5）物業管理(li)員工(gong)統一著裝，佩戴明(ming)顯標志。工(gong)作規范，作風嚴謹，文明(ming)服務(wu)，嚴格考勤(qin)。

6）采購(gou)人對物業(ye)公司的總體滿意率達到95%以上。

會服管理標準：

1）會前(qian)(qian)要(yao)認真看清會議使用通知單，會議前(qian)(qian)一天與(yu)采購(gou)人溝通。

2）會場布(bu)(bu)置(zhi)根據(ju)要(yao)(yao)求(qiu)進行場地擺臺，鋪(pu)設臺布(bu)(bu)要(yao)(yao)求(qiu)干凈(jing)、平整(zheng)，擺放的物品要(yao)(yao)橫齊(qi)豎直，規范合理。

3）提前(qian)十分鐘把茶(cha)泡好，牢(lao)記(ji)三輕（說(shuo)話輕、走(zou)路輕、操作輕），一(yi)快（服(fu)務快）禮(li)貌(mao)服(fu)務，盡量在服(fu)務中不影響會議。

4）會(hui)后進入場地(di)及時(shi)檢查是否有參會(hui)人(ren)員忘記(ji)帶(dai)走的物品，如果有應及時(shi)上交并(bing)做好登記(ji)。

5）熟悉會議室設備的種類、數量、用途、存(cun)放(fang)位(wei)置(zhi)，熟練掌(zhang)握會議室設施設備的操(cao)作方(fang)法。

3.樓內(nei)外清理保(bao)潔工作

（1）人數：4人。

（2）崗位：保潔(jie)班長(chang)1人，保潔(jie)員(yuan)3人。

（3）職責范圍：

******辦公室、樓層、樓道、洗手間、活動******街道院內除雪工作。

（4）人員要求(qiu)：

保(bao)潔(jie)(jie)班長(chang)，女性，年齡45周歲以(yi)下（投標文(wen)件中(zhong)提(ti)(ti)供(gong)身份證復印件加蓋公章，未提(ti)(ti)供(gong)的視(shi)為(wei)投標無(wu)效），五官端正(zheng)，氣質端莊，身體(ti)健康，責(ze)任心強(qiang)，持有相關崗(gang)位證書(shu)（上崗(gang)前核(he)驗相關證明材料），具(ju)有相關管理工作經驗，會使用保(bao)潔(jie)(jie)設備。

保潔員，女性，年(nian)齡55周歲以下（投標文件中提供身(shen)份證(zheng)復印件加(jia)蓋公(gong)章，未提供的視為投標無(wu)效），五官端(duan)正，責任心強，持有相關崗(gang)位證(zheng)書(shu)（上崗(gang)前核驗(yan)相關證(zheng)明材料），身(shen)體健康(kang)，掌握(wo)保潔基本常識(shi)。

（5）管理標準：

1）保潔設施完備，并定期對(dui)地面、潔具等(deng)部位(wei)進行(xing)養護(hu)，確保表(biao)面光(guang)潔，無(wu)污漬。

2）衛生(sheng)間(jian)每天隨時清理(li)，包括地(di)面(mian)、墻(qiang)面(mian)、盆臺(tai)、鏡面(mian)、大(da)小便池(chi)、窗(chuang)臺(tai)、水(shui)池(chi)、水(shui)龍頭、棚面(mian)等；每周消毒一次，保(bao)證衛生(sheng)間(jian)清潔(jie)，特殊(shu)情(qing)況應加(jia)大(da)消殺次數。

3）公共通道每(mei)天用(yong)地拖清掃至少四次；每(mei)天用(yong)干凈的軟布擦拭(shi)電器開關、踢腳線(xian)；每(mei)周對各木質(zhi)(zhi)門、樓內玻璃、樓道垃圾桶進行清理(li)擦拭(shi)；每(mei)月對地面、木質(zhi)(zhi)門進行技術保養處理(li)。

4）本委托(tuo)項(xiang)目范圍內所有區域衛生保潔，實行(xing)標準化清潔保潔，有專人監(jian)督檢查。

5）無擅自占用和(he)堆放雜物現象，地(di)面(mian)無污跡、水跡、痰跡。

6）樓宇外圍無改(gai)變(bian)用途和(he)破(po)壞(huai)、踐(jian)踏(ta)、占(zhan)用現象，無紙(zhi)屑(xie)、煙頭、石(shi)塊等雜物。

4.日常維修(xiu)工作

（1）崗位(wei)：日常維修(xiu)。

（2）人數：1人。

（3）職責范圍：

1）大(da)樓電路(lu)、設施、設備(bei)維(wei)(wei)護、維(wei)(wei)修及(ji)日常保養工作。

2）給排水系統的監護運行保養維修(xiu)及節能(neng)控(kong)制工作。

3）用(yong)水(shui)設備維護與管理(li)工作(zuo)。

******消防設備運行監控系統的維護管理工作。

5）庭(ting)院、房屋、門(men)窗、桌椅等辦(ban)公樓所(suo)有設施的小(xiao)型(xing)維修工作(zuo)。

6）日(ri)常維修維護。

（4）人員要求：男性，年(nian)齡(ling)50周歲以下（投標文件中提供(gong)身份證(zheng)(zheng)(zheng)復印件，未(wei)提供(gong)的視(shi)為投標無效），持有相關崗位證(zheng)(zheng)(zheng)書（上(shang)崗前核(he)驗相關證(zheng)(zheng)(zheng)明材料），具有日常維(wei)修工作經驗。

（5）管(guan)理標準：

1）嚴格執行操(cao)作規程。

2）設備良(liang)好(hao)，一年(nian)內無重大管(guan)理責任事(shi)故(gu)。

3）制定臨時(shi)用電管理措(cuo)施與停電應急管理措(cuo)施并嚴格(ge)執(zhi)行。

******消防疏散示意圖，照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通。

5）無火(huo)災及安全隱患。

6）設備(bei)、閥門(men)管道工作正常(chang)，無跑(pao)冒(mao)滴漏。

7）排水系統(tong)通暢，無(wu)積水、浸(jin)泡。

8）遇有事(shi)故，維修(xiu)人員(yuan)在規定時間(jian)(jian)內進行(xing)搶修(xiu)，無(wu)大面積(ji)跑水、泛(fan)水、長(chang)時間(jian)(jian)停水現象。

9）制定突發事(shi)件應急處理預案。

******消防監控工作

（1）崗位：秩序(xu)維護(hu)員1人(ren)(ren)、更夫(fu)1人(ren)(ren)。

（2）人數：2人。

（3）人員要求：

******消防設備。秩序維護員需提供保安員證（投標文件中提供保安員證復印件加蓋公章，未提供的視為投標無效）。

（4）職責范圍：

1）負責辦公區域24小時公共(gong)秩序管理(li)及(ji)安全管理(li)工作。

2）負責出入院(yuan)車輛查(cha)驗(yan)、登記(ji)、擺放疏導工作，對院(yuan)內停車場(chang)進(jin)行有(you)序管理(li)。

3）負(fu)責全天(tian)候(hou)門禁管理和安全巡(xun)查，糾正違規行為，及時(shi)排(pai)除(chu)安全隱患，維護采購人正常辦公秩(zhi)序。

4）針對本項(xiang)目(mu)的實(shi)際情(qing)況(kuang)制定合理的突發事件處置預案，并(bing)定期組織演練。

5）負責采購(gou)人交辦的(de)其他工作(zuo)。

（5）管理標準：

1）實行24小(xiao)時(shi)值班及巡邏(luo)制度(du)，秩序維護人員(yuan)熟悉(xi)采購人辦公環境，文明執(zhi)勤，訓練有素，言(yan)語規范，認真負責。

2）結合采購人辦(ban)公樓特點，制定安(an)全防范(fan)措施，在(zai)接到任何部位報警后，在(zai)5分鐘內趕到現場。

（三）職責要求

1.遵守采購人規章(zhang)制度和保(bao)密規定(ding)，維護采購人的(de)合(he)法(fa)權益和形象，不得借(jie)采購人的(de)名義做虛假和不實宣傳。

2.根據合同規定或采(cai)購人要求(qiu)全(quan)面完成委(wei)托(tuo)管(guan)理事項；不(bu)得將委(wei)托(tuo)管(guan)理事項轉(zhuan)給(gei)第三方。

3.保(bao)持同采(cai)(cai)購人(ren)管理職(zhi)能部門(men)的(de)(de)密切聯系，遇(yu)有(you)重大事(shi)項(xiang)要及時報(bao)告和(he)反(fan)饋信息，充分尊重采(cai)(cai)購人(ren)的(de)(de)意見，接(jie)受采(cai)(cai)購人(ren)的(de)(de)建議、監督(du)和(he)指導(dao)。

4.嚴格審核錄(lu)用本(ben)物業項目勞務人(ren)(ren)員(yuan)，保證從業人(ren)(ren)員(yuan)具有法(fa)(fa)律(lv)、法(fa)(fa)規和行業規章所要(yao)求的在有效期內的等(deng)級證書；如調整管理人(ren)(ren)員(yuan)及技術骨干(gan)，應(ying)事(shi)先與(yu)采購(gou)人(ren)(ren)協(xie)商，并將新進人(ren)(ren)員(yuan)的情況書面向采購(gou)人(ren)(ren)通報，經采購(gou)人(ren)(ren)同意后實施(shi)。

5.及時調(diao)整采(cai)購(gou)(gou)人(ren)認為不適合繼續(xu)在采(cai)購(gou)(gou)人(ren)處工作(zuo)的(de)物(wu)業公(gong)司(si)工作(zuo)人(ren)員，采(cai)購(gou)(gou)人(ren)有權(quan)利(li)自(zi)行調(diao)整物(wu)業公(gong)司(si)工作(zuo)人(ren)員的(de)工作(zuo)崗位。

6.建(jian)立從業人員考勤制(zhi)度及崗前(qian)和在崗培訓制(zhi)度，對從業人員的工作質量、效率進行動態管理和監督。

（四）其他要求

1.要(yao)保(bao)證物(wu)業(ye)人員的穩定，不(bu)經采購人批(pi)準不(bu)得隨意更(geng)換。物(wu)業(ye)招聘的所有人員必(bi)須(xu)政(zheng)治可(ke)靠，家庭(ting)住(zhu)址詳(xiang)細，個人資料齊全，留有備案。

2.專業技術人員要有專業證書，持證上崗(gang)。

3.中標(biao)單位(wei)必(bi)須保障其(qi)物(wu)業工作(zuo)人員人身安全，采購人不承(cheng)擔其(qi)責(ze)任。

4.中標單位簽訂合同后，物業(ye)全(quan)部(bu)人員必須(xu)在12小(xiao)時之內到位，組織好交接工作，保證設備運轉和各項工作不(bu)中斷。

5.投(tou)(tou)標(biao)(biao)人的(de)(de)投(tou)(tou)標(biao)(biao)報價(jia)為含(han)稅(shui)價(jia)（以人民幣為結算單位），應(ying)包括為完(wan)成本項(xiang)目各項(xiang)服務可能發生(sheng)的(de)(de)全部費用及(ji)投(tou)(tou)標(biao)(biao)人的(de)(de)利潤和應(ying)繳(jiao)納的(de)(de)稅(shui)金等。包括但(dan)不限(xian)于員(yuan)工(gong)工(gong)資及(ji)社會“五險”、服裝費、管理費、稅(shui)金。投(tou)(tou)標(biao)(biao)單位所報價(jia)格中，有(you)關取費項(xiang)目應(ying)符(fu)合(he)國家有(you)關規定（應(ying)滿足國家最(zui)新(xin)(xin)繳(jiao)費基數(shu)），員(yuan)工(gong)工(gong)資標(biao)(biao)準應(ying)滿足國家最(zui)新(xin)(xin)工(gong)資標(biao)(biao)準要(yao)求，并(bing)按照投(tou)(tou)標(biao)(biao)人所在地(di)現(xian)行規定的(de)(de)種類，滿足最(zui)新(xin)(xin)繳(jiao)費基數(shu)要(yao)求。

八、服務內容和質量目標：

******消防監控等管理工作。

（二）物(wu)業服務(wu)企業服務(wu)質量目標參照（國(guo)家(jia)物(wu)業管理考評(ping)評(ping)比標準(zhun)）：1.滿(man)意(yi)率(lv)大于90%。每(mei)兩個(ge)月組織一次意(yi)見征詢和滿(man)意(yi)度測評(ping)，對采購人的(de)意(yi)見和建議進行調(diao)研(yan)并認(ren)真抓好落(luo)實。

2.投訴處理率100%（特殊(shu)情況除外(wai)）。加強內(nei)部管理，強化服務意識，提(ti)高員工素質。建立24小時(shi)值班(ban)制度(du)，及時(shi)為采購人排(pai)憂解難，做到投訴有記錄、處理有結果(guo)，并做好回訪工作。

3.報修(xiu)處理及時率100%（特(te)殊情況除(chu)外），建(jian)立嚴格的制(zhi)(zhi)度(du)，要求維修(xiu)人(ren)員(yuan)接到維修(xiu)單后10分鐘趕到現場，零修(xiu)和(he)急(ji)修(xiu)工(gong)作及時完成不過夜。同時建(jian)立回訪制(zhi)(zhi)度(du)，確(que)保及時和(he)優質(zhi)地服務(wu)。

4.公共(gong)設(she)施(shi)、設(she)備(bei)(bei)完(wan)好率(lv)大(da)于98%。確保設(she)施(shi)設(she)備(bei)(bei)良好，運行正(zheng)常(chang)，無(wu)事故隱患；加強對(dui)設(she)施(shi)設(she)備(bei)(bei)的檢(jian)查(cha)，完(wan)善設(she)施(shi)設(she)備(bei)(bei)檢(jian)驗、保養、檢(jian)修制度，落實(shi)崗位負(fu)責制。

5.專業技術(shu)人員(yuan)持證上崗率100%。加強專業技術(shu)人員(yuan)的培訓考核(he)，定(ding)期檢查專業技術(shu)人員(yuan)上崗證。

6.衛生保(bao)潔(jie)(jie)率95%。建立嚴格的(de)考核(he)和巡檢制度，做(zuo)到垃圾日(ri)產日(ri)清，潔(jie)(jie)凈衛生，空氣(qi)新鮮，環(huan)境(jing)無污(wu)染。樓梯、公共區每日(ri)打(da)掃兩遍，保(bao)持(chi)衛生清潔(jie)(jie)，環(huan)境(jing)整潔(jie)(jie)美觀。

7.治安案(an)件(jian)發(fa)生(sheng)率(lv)零(ling)。無(wu)被偷盜(dao)、被搶劫事件(jian)，年度無(wu)重大刑事案(an)件(jian)發(fa)生(sheng)，實(shi)行24小(xiao)時巡邏。

******消防員制度，定期培訓和演習，加強防火知識宣傳，由秩序維護員進行日常巡檢，發現隱患及時處理，確保安全。

9.物(wu)業(ye)公司承擔物(wu)業(ye)服(fu)務人員的健(jian)康證體(ti)檢相關費(fei)用。

九、監督管理和考核辦法：

******辦事處按照機關后勤服務社會化、市場化、規范化的要求，堅持公平、公正、公開的原則，采取平時考核與年終考核相結合的方法，監督和考核物業服務企業的服務質量。

******辦事處具體負責機關后勤服務的引進、監督和管理，指導物業服務企業的服務和考核工作。

******消防監控、服務投訴、滿意度測評等。

（四）具體(ti)考(kao)核辦法：采取月考(kao)核與年終(zhong)考(kao)核相(xiang)結合(he)的辦法，實行(xing)量化(hua)打分制。平時考(kao)核占70%，年終(zhong)考(kao)核占30%。

1.平(ping)時檢查(cha)。按照(zhao)考核(he)分(fen)工(gong)，負責(ze)人每日到各點(dian)巡查(cha)至少(shao)一(yi)(yi)(yi)到兩次，及時發現和指(zhi)出存(cun)在的問題(ti)，并填好檢查(cha)記錄(lu)表。每周(zhou)召開一(yi)(yi)(yi)次會議，各點(dian)匯報一(yi)(yi)(yi)次檢查(cha)情(qing)況，每周(zhou)匯總(zong)上報一(yi)(yi)(yi)次，作為周(zhou)評分(fen)依據。

2.月考核。考核領導小(xiao)組對(dui)照考核規則，每月對(dui)各(ge)個服務點進(jin)行一(yi)次全面考核，并結合平時考核計算(suan)出月考核成(cheng)績。

************辦事處考核領導小組進行綜合考核，最后結合平時考核成績計算得出年終考核分數。

（五）考核問(wen)責

月(yue)(yue)考(kao)(kao)(kao)核(he)綜合(he)(he)得分在(zai)90分以上的(de)，服務(wu)費(fei)(fei)按(an)照合(he)(he)同(tong)約定金(jin)(jin)(jin)額(e)(e)按(an)時撥付(fu)；月(yue)(yue)考(kao)(kao)(kao)核(he)綜合(he)(he)得分在(zai)80～90分之間(jian)的(de)，服務(wu)費(fei)(fei)扣除(chu)(chu)(chu)合(he)(he)同(tong)約定金(jin)(jin)(jin)額(e)(e)的(de)5%；月(yue)(yue)考(kao)(kao)(kao)核(he)綜合(he)(he)得分在(zai)70～80分之間(jian)的(de)，服務(wu)費(fei)(fei)扣除(chu)(chu)(chu)合(he)(he)同(tong)約定金(jin)(jin)(jin)額(e)(e)的(de)10%；月(yue)(yue)考(kao)(kao)(kao)核(he)綜合(he)(he)得分在(zai)60～70分之間(jian)的(de)，服務(wu)費(fei)(fei)扣除(chu)(chu)(chu)合(he)(he)同(tong)約定金(jin)(jin)(jin)額(e)(e)的(de)15%，并限期(qi)1個月(yue)(yue)內有明顯改善，如(ru)限期(qi)內無明顯改善跡象，視(shi)情(qing)況提(ti)前(qian)解除(chu)(chu)(chu)合(he)(he)同(tong)。

******辦事處有權終止物業服務合同。

1.物(wu)業(ye)服(fu)務過程中發生(sheng)重大安(an)全生(sheng)產事(shi)故的。

2.違反合同約定的(de)服務質(zhi)量標準的(de)，年度綜(zong)合考評得分低于(yu)70分的(de)。

3.由(you)于管理不(bu)善，造成(cheng)物業環境惡化、設施(shi)設備損壞的，并造成(cheng)不(bu)良影響和(he)經濟損失的。

物業目標管理考核評分標準

評分細則

（綜合評分法適用）